Performance &
MAITRISE DES RISQUES
100% des acquisitions effectuées dans le budget fixé
(prix, rafraîchissements,…) 100% des loyers estimés ont été obtenus ou dépassés
- 100 % des acquisitions effectuées au prix visé 100%
- Renouvellement des baux : 75%
- Impayés plus ou moins : 2.5%
TEX-US
Rendement & Performance
Rendement : Environ 9-10% dans le marché actuel (rendement courant, hors plus-values), soit 5 à 5.5% net de frais de gestion, assurances et toute fiscalité (Convention Préventive de Double Imposition), et après prise en compte d’un facteur de vacance de 5% (norme des banques pour le crédit hypothécaire)
Prix de marché :
- +3% à +4% par an depuis 2009
- +20% sur la période 2020-2021
Expérience : Notre expertise porte sur plus de 120 transactions et la gestion d’un portefeuille de 108 Biens au 31/12/2020, avec :
- 100% des acquisitions effectuées au prix visé
- Aucun dépassement de budget de rafraîchissement/amélioration
- Loyers espérés obtenus dans tous les cas
- Taux de renouvellement des baux supérieur à 75%
- Impayés: <2,5% y compris 2020 malgré le Covid; 3 évictions en 5 ans
Marché fluide :
- Délai moyen de (re-)mise en location (statistique de marché établie sur 2015-2019 par le Board des professionnels de l’immobilier de San Antonio “SABOR”): 25 jours, allongé à 44 jours en 2020 (effet Covid) mais chez Tex-Us: 12 jours
- Délai de cession des Biens: 50 à 55 jours (moyenne sur longue période) 20 à 30 jours en 2021
Plus-values des cessions réalisées 10-15% (net sur 3 ans, période 2015-2019)
Rendement Locatif Net Moyen 2015-2020: 6,52% (hors plus-values)
Marché actuel: environ 6%
(Re-) Mise en location: moyenne 24 jours (facteur saisonnier)
Impayés < 2,5%, Renouvellement des baux: 75%
35% (net sur 4-5 ans – 2021)
LA MAITRISE DES RISQUES
« Risques modérés, identifiés, et parfaitement contrôlés »
VICES CACHÉS
Inspection détaillée par inspecteur indépendant avant acquisition, coût inclus dans le budget d’achat et le calcul de rendement, possibilité d’assurance-vendeur.
LOYERS IMPAYÉS / NÉGLIGENCE DES LOCATAIRES
Sélection des locataires sur la base de leur « Crédit Score » et de leur historique de paiement. Visites d’inspection au gré du propriétaire. Expulsion facile et rapide en cas de difficulté. Assurance contre les dégâts volontaires.
VACANCE LOCATIVE
Les baux sont courts (durée standard, un an) mais le plus souvent renouvelés. Le calcul de rendement tient compte d’un facteur de vacance de 5%.
RISQUE CLIMATIQUE, GÉOLOGIQUE, ETC…
L’axe San Antonio / Austin est à l’écart des phénomènes météorologiques ou des tremblements de terre. Aucun historique d’ouragan. Biens hors de toute zone inondable. Assurances complètes et performantes (vérifié dans des épisodes de grêle).
FRAUDE
Pas de risque « Ponzi : » transferts de propriété via des « Title Companies » indépendantes (compagnies d’assurances qui remplissent le même rôle qu’un Notaire en Europe, y compris séquestre des fonds). Un accès public et gratuit au site web de l’ « Appraisal District » (Cadastre) permet de vérifier le lien entre le Bien et l’Investisseur.
RISQUE DE CHANGE
Comme pour tout placement en devises. Dans l’environnement actuel, une diversification patrimoniale en devises peut sembler recommandable. Couverture de change disponible, compensation naturelle par l’appréciation de la valeur des biens.
COVID-19
“Moratoire sur les expulsions, mais 98.5% des loyers ont été collectés:
- 2/3 directement auprès des locataires
- 1/3 via Texas Rent Relief ou City of San Antonio (retards dans 15% des cas)
Retour à la normale en 2 temps: reprise des expulsions depuis septembre 2021 et fin des programmes de soutien depuis janvier 2022. »
RISQUES IDENTIFIÉS :
Risque limité. Marché comparativement stable, pas d’effondrement lors de la crise des subprimes, pas de flambée depuis. Accès au crédit resserré. Appréciation de 3 à 4% du marché par an en tendance longue.
VOUS RECHERCHEZ LE RENDEMENT ET LA SECURITE ?
Cette équation EST possible !
5 à 5.5% Net de frais et de fiscalité (US et Européenne)